今日は朝から法務局などへ調査。

図面取り寄せて、そのまま現地調査、相続人の方々と打ち合わせ。

打ち合わせ後、相続人の許可をいただいて、メジャーを持って土地を測量したり、写真撮影しました

（地積測量図、建物の図面は取り寄せ済み。それを以ても不明な所を測量しました）

今日は天気が良くて、写真撮影するには、最適でした

かなり怪しい人だったはずです

 

 

今回の事例は、たとえば、上記画像のように、１つの土地が複数の用途に使用されていて、土地の権利関係が複雑になっていたのです

（図は、案件の事例ではありません）

 

「居住用」の部分は所有者自らが使用する他人の権利が存在しない土地ですが、

「賃貸」と書いてる部分は、所有者が自ら使用する一方で他人の権利（借家権）も存する土地であり、

このような利用状況の場合、別個に評価する必要があります。

（財産評価基本通達７－２）

 

 

道路は真正面の１本だけ。

道路に面した賃貸物件とその奥に土地所有者の自宅があるケース。

通路は一応ありますが、こんなケースの土地の利用ってありますね。

ちなみに、このケースの居住用部分の土地の評価、

通路部分が明確に区分されている場合、その通路部分を含めたところで不整形地（Ｌ字型）の評価をします。

（不整形地とは、四角い土地じゃない、程度はケースバイケースですが、形がいびつな土地のことを言います）

通路部分が明確に区分されていない場合は・・・

原則として接道義務を満たす最少幅員の通路が設置された土地（不整形地）として評価しますが、この場合は、通路部分の面積はＡ土地の面積に入れません！

かつ、無道路地の補正計算も行いません。

（無道路地＝道路がない土地だから、評価が下がります。補正計算をします）

そして、難問なのが、１つの土地を、どの辺で居住用と賃貸用に線引き（面積分け）すべきか？図面や測量をして判断します。

 

何だか、難しいことを言いましたがとにかく、画像のケースで、裏の居住用として利用されている部分は、通路がキーポイント！

通路が明確に区分されているか否かって？？

区分けや縁石や塀や通路の舗装がされているか否か？だと思うのですが・・・

明確にって表現がネックですよね。

誰が見ても通路ってわかるって見解だと思いますが。

舗装されていない、そのままの敷地でも、何となく、見たら、「明確に」通路として認識できるケースもあると思います。

北海道のように積雪の多い地域で、相続の申告期限が積雪期、依頼された時期も積雪期だったらどうする？

相続人に聞いて写真があれば証明できるけど、

物件が遠方にあって親族がタッチしていないケースは？等、悩ましいし、

明確か否かで評価がガラッと変わることもあります

今回は雪が溶けていて、親族も遠方じゃなく、本当に良かった・・・

（切羽詰まったケースだと、必死に雪かきして確認もしくは、いったん、１つの基準で評価して申告納税して、雪解けを待って、修正申告等にならざるを得ないと思います）

 

とにかく、現地を見て調査しないとわかりません！

通路が区分されていれば、メジャーで測定です

 

そして、何となく通路はあるけど、通路が明確に区分されていない場合・・・

接道義務を満たす通路を作って、道路部分を除外した面積で評価します。

現地に足を運び、この目で確認する、必要に応じ測量する、ってことは、

相続のお仕事では特に大事な作業です

相続の仕事をして必要性を感じたので、近々、製図用の定規類一式購入しようと思います

 

 

 

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