住宅税制でたまに受ける相談。

 

昨年（平成29年）、居宅を売却して売却益が出ました。

このままだと所得税や住民税が課税されるので、昨年分の確定申告で「居住用財産の特別控除」の特例を適用して、納税がゼロになりました。

居住用財産の特別控除とは、自宅を売却して一定の要件を満たす場合、3000万円までの売却益は税金をかけない優遇規定です。

売却益が出て頭金もできたので、今年、住宅ローンを組んで自宅を新築しました。

今年（平成30年）の確定申告で住宅ローン控除を使おうと思いますが、できますか？というご相談。

 

正解はNO！です

「居住用財産の特別控除」と「住宅ローン控除」は、選択適用。

居住用財産の特例を受けた年分（平成29年）、その前後2年分（平成27年・28年・30年・31年）は重複適用できません。

つまり、平成27年28年に住宅ローン控除を適用していた場合は、住宅ローン控除を受けないものとして再計算し、修正申告して納税をする必要があります。

平成30年31年に住宅ローン控除を適用できません。

 

ならば、平成30年分の確定申告で住宅ローン控除を適用して、平成29年に「居住用財産の特別控除」を取り消す（＝修正申告）ことは可能でしょうか？

正解はNO!です

住宅ローン控除は、居住の用に供した日の属する年以前3年分（30年・29年・28年）について、3000万円控除の適用を受けていないことが要件となっています。

 

上記事例の場合、住宅ローン控除が解禁になるのは平成32年以後です！

平成30年・31年は住宅ローン控除を諦めて、32年以後8年分は控除OKという意味ではありません

平成32年以後、はじめて住宅ローン控除を適用する場合のみOKという意味です。

 

住み替えを検討されている方は、どちらがお得か？きちんと計算して判断する必要があります

一度3000万の特別控除を適用してからでは、遅いのです。

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